B&B, affittacamere e vacanze brevi

Al proliferare di regolamenti regionali si contrappone una visione chiara della tassazione

Le ipotesi: reddito d’impresa, redditi diversi, cedolare

Alloggio offresi, purché il soggiorno non superi i 30 giorni. E con un occhio di riguardo alle norme regionali e al regime fiscale da seguire. In Italia è boom di B&B e di camere o interi appartamenti da locare a turisti. La cosiddetta sharing economy sta diventando un affare per tutti, giovani o vecchi, a prescindere dalla professione o dalla specifica conoscenza in ambito fiscale e informatico. L’obiettivo non è sempre soltanto quello del guadagno. Perché molto spesso la condivisione resa possibile dagli strumenti della società dell’informazione è per socializzare (è il caso per esempio del Bla Bla car), mentre per quanto riguarda gli immobili l’obiettivo è quello di abbattere i costi di gestione della seconda casa, che non sempre è al mare, in montagna o in una città d’arte. Molto spesso è la vecchia abitazione dei genitori ricevuta in eredità e che, visto l’andamento negativo del mercato immobiliare, molti si ritrovano a ritenere anti-economico vendere. Ed ecco che l’affitto di una stanza o dell’intero appartamento consente di far fronte agli oneri di gestione quali la manutenzione, il pagamento di Imu, Tasi e Tarsu, oltre alle bollette per luce, acqua e gas e alle spese condominiali. Da questa situazione il moltiplicarsi delle offerte di alloggio che si possono differenziare in B&B, affittacamere e locazioni brevi, ovvero tutte quelle occasioni di soggiorno, che oggi vanno anche di moda e che si pongono in concorrenza con la tradizionale ospitalità offerta dagli alberghi.

Il codice del turismo del Ministro Brambilla. L’obiettivo, ambizioso, del dlgs 79/2011 era quello di uniformare, a livello nazionale, le varie tipologie di strutture ricettive distinguendo le stesse in alberghiere ed extra alberghiere. Tra le attività alberghiere il codice vi aveva fatto rientrare i bed and breakfast (se esercitati in forma imprenditoriale); le case per ferie, le unità abitative ammobiliate a uso turistico, i residence, gli ostelli per la gioventù, individuandone le specifiche caratteristiche. Mentre nelle attività extra alberghiere avrebbero dovuto rientrare gli esercizi di affittacamere e le attività ricettive a conduzione familiare bed & breakfast oltre a rifugi, agriturismi e foresterie per turisti. Tuttavia, a poco meno di un anno dalla sua adozione la Corte costituzionale, su ricorso di alcune regioni, con la sentenza 80/2012, censurò l’intero impianto normativo del Codice del turismo per eccesso di delega da parte del governo, e per aver invaso l’ambito di competenza delle regioni. Dopo tale decisione, nonostante sia operativa la Conferenza delle regioni, non c’è stato alcun accordo tra la stesse, al fine di omologare a livello nazionale le diverse tipologie di offerta turistica. Con la conseguenza che, per esempio, nella regione Lazio i bed and breakfast possono essere gestiti sia in forma imprenditoriale che occasionale (Regolamento 7 agosto 2015 n. 8) mentre in Lombardia (legge 27/2015) la distinzione è tra strutture alberghiere e non alberghiere nel cui novero vengono inseriti: foresterie lombarde, locande, case e appartamenti per vacanze e bed & breakfast. Per questi ultimi, la cui gestione non può essere imprenditoriale, vige l’obbligo della interruzione dell’attività per un periodo di 90 giorni, anche non continuativo. La Regione Toscana ha operato, invece, una classificazione di altro tipo (lr 86/2016). Ha distinto, infatti, le strutture ricettive in senso stretto da quelle extra-alberghiere con le caratteristiche della civile-abitazione, ovvero: gli esercizi di affittacamere; i bed and breakfast; le case e appartamenti per vacanze e le residenze d’epoca. Prevedendo, comunque, per affittacamere e B&B, la possibilità della loro gestione sia in forma professionale che occasionale. Insomma, se ogni regione può stabilire una propria disciplina contemplando anche un autonomo sistema autorizzatorio, diversa è la questione fiscale. Questa è, infatti, unica e può essere sintetizzata nelle seguenti tre ipotesi: reddito di impresa, redditi diversi e cedolare secca.

L’attività imprenditoriale e l’attività occasionale. Innanzitutto le problematiche connesse agli affittacamere e ai B&B. Con risoluzione del 13 ottobre 2000 n. 155, nel rispondere a un quesito della regione Emilia Romagna a proposito del corretto trattamento tributario, agli effetti dell’Iva per i B&B, il ministero delle finanze ha affermato che: «il presupposto soggettivo di imponibilità all’Iva sussiste qualora le prestazioni di servizi siano non occasionali, cioè rientranti in un’attività esercitata per professione abituale, e che il carattere saltuario dell’attività di fornitura di alloggio e prima colazione si identifica con quello della occasionalità». Ne consegue, in via generale, precisava la nota, che l’esclusione dal campo di applicazione dell’Iva può affermarsi solo se l’attività viene esercitata non in modo sistematico o con carattere di stabilità e senza quella organizzazione di mezzi che è indice di professionalità dell’esercizio dell’attività stessa. Per converso, aggiungeva la risoluzione, «nell’eventualità in cui l’attività in oggetto venisse svolta in modo sistematico e con carattere di stabilità, evidenziando una certa organizzazione di mezzi, la medesima attività si qualificherebbe in termini abituali e quindi professionali» (e della qualificazione pertanto come attività di impresa, nda). Le medesime considerazioni, ovviamente, sono estensibili all’attività di affittacamere, ovvero nelle ipotesi in cui non è servita la prima colazione. Nelle ipotesi, in sostanza, di attività occasionale, ovvero attività commerciale non esercitata abitualmente, i relativi proventi vengono fatti rientrare tra i redditi diversi, (art. 67, comma 1, lettera i) del Tuir). Mentre nelle restanti ipotesi il titolare dell’attività d’impresa sarà tenuto al rispetto delle norme civilistiche e fiscali previa scelta del regime contabile tra forfettario, semplificato e ordinario. E con l’obbligo, tra l’altro, al rilascio della ricevuta fiscale. Mentre la ricevuta sarà non fiscale per i soggetti non imprenditoriali che avranno comunque la possibilità di dedurre le spese inerenti.

Le locazioni brevi. La cedolare secca del 21% è il regime fiscale introdotto dal decreto legge 50/2017 che ha dettato una specifica disciplina per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette «locazioni brevi». In sostanza, quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa che hanno trovato nelle piattaforme digitali la loro promozione, tanto da rappresentare in certe realtà, quali per esempio Bologna, una vera e propria calamità, per la drastica diminuzione della offerta abitativa per più lunghi periodi. Secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate (circolare N. 24 /E 12 ottobre 2017) sono interessati alle nuove regole anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi. Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, o parte dello stesso, fornisce altre prestazioni aggiuntive (prima colazione in primis). Quindi i B&B ne sono esclusi. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si possono applicare, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di «cedolare secca sugli affitti», cioè il regime di tassazione previsto dall’art. 3 del d.lgs. 23/2011. In sostanza, il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto di una stanza o dell’intero appartamento, a un’imposta che sostituisce l’Irpef. Per quanto riguarda la ricevuta d’affitto, contrariamente all’attività di B&B, la stessa va emessa obbligatoriamente soltanto se viene richiesta dall’inquilino, e ciò ai sensi dell’art. 1199 del codice civile.

I controlli di polizia. L’articolo 109 del Tulps prevede l’obbligo per i gestori delle strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere di comunicare i dati degli alloggiati entro 24 ore dal loro arrivo nella struttura. Il sistema è oggi totalmente informatizzato, nel senso che, ottenute dalla Questura le credenziali di accesso al sito «alloggiatiweb.poliziadistato.it», il titolare dell’attività inserisce direttamente i dati degli ospiti. Con la legge di conversione del decreto sicurezza, (legge 132/2018) all’art. 19-bis, è stato introdotto l’obbligo di comunicare alla Questura le generalità degli ospiti entro le 24 ore successive al loro arrivo anche per locazioni e sublocazioni di durata inferiore a 30 giorni. Peraltro, la registrazione dovrà avvenire entro sei ore dall’arrivo degli ospiti, se il soggiorno è di un solo giorno. La novità è contenuta nella legge di conversione del decreto sicurezza bis (legge 77/2019) ma sarà operativa soltanto 90 giorni dopo che il ministero dell’interno avrà provveduto a modificare, con apposito decreto, le modalità tecniche dell’attuale portale predisposto per la registrazione degli ospiti.

L'articolo è stato pubblicato sul settimanale ItaliaOggi7 del giorno 26 agosto 2019